「コンカフェを開きたいけど、どんな場所を選べばいいのか分からない…」そんな悩みを抱えていませんか？
実は、物件選びを間違えると、開業後にお客様が集まらなかったり、許可が下りずに営業できないケースもあります。
この記事では、コンカフェ開業に適した立地・物件の選び方を、初心者にもわかりやすく解説します。読めば「ここなら成功できる！」と思える理想の店舗を見つける基準がわかります。
なぜなら、この記事では集客・コスト・法規制のすべてを踏まえた実践的な物件選びのポイントを整理しているからです。
理想のコンカフェ開業への第一歩を、この記事から踏み出しましょう。
コンカフェ開業で物件選びが重要な理由
コンカフェを開業するうえで、最も重要といえるのが「どこでお店を構えるか」という立地と物件選びです。
どんなにコンセプトが魅力的でも、人が集まらない場所では集客が難しくなります。
ここでは、なぜ物件選びが成功を左右するのか、そしてターゲット層に合わせた立地がどのように売上へ影響するのかを詳しく解説します。
コンカフェの成功は「立地と物件」で8割決まる
コンカフェの成功は立地と物件選びでほぼ決まります。
来店の多くが「偶然の通りすがり」や「アクセスの良さ」で決まるからです。
たとえば、駅から徒歩5分以内の繁華街エリアなら、集客チャンスが圧倒的に増えます。
逆に、人通りの少ない路地裏では、どれだけ雰囲気が良くても認知されづらいのが現実です。
つまり、好立地を選ぶことこそが「知ってもらう」第一歩。
物件の場所が集客の基盤となるため、開業前の段階で慎重に判断することが成功の近道といえます。
ターゲット層に合わせた物件選びが売上に直結する
ターゲットに合った場所を選ぶことは、コンカフェ経営において欠かせません。
なぜなら、来店するお客さんの年齢層や趣味嗜好によって、好まれる立地が異なるからです。
学生や若者をメインターゲットにするなら、大学近くや繁華街が効果的です。
一方で、社会人向けに落ち着いた雰囲気を演出したいなら、オフィス街周辺や駅前が理想的です。
このように、想定するお客様の行動パターンに合わせて物件を選ぶことで、自然と集客が安定します。
立地がターゲット層にマッチしていれば、広告費をかけずともリピーターを増やすことができるのです。
コンカフェ開業に向いている立地とは？
コンカフェを開業するうえで「どのエリアに出店するか」は、集客力を大きく左右する重要なポイントです。
同じ内装やサービスでも、立地によって来店者数や売上が大きく変わります。
ここでは、都心部・繁華街・駅近といった人気エリアの特徴から、郊外や住宅街で開業する際の注意点まで、具体的に解説します。
都心・繁華街・観光地など人が集まるエリアが狙い目
コンカフェ開業には人が多く集まる都心や繁華街が最も適しています。
なぜなら、通行量が多い場所ほど「新規客との接点」が増えるからです。
秋葉原・新宿・心斎橋などは観光客や若者が集まりやすく、SNS映えを意識したコンセプトカフェとの相性が抜群です。
さらに、イベント開催時などの流動人口の多さも大きなメリットとなります。
一方で、家賃は高く競合も多いため、差別化できるコンセプト作りが欠かせません。
とはいえ、初期コストをかけてでも、認知度を高めやすい好立地は十分に投資価値があるといえます。
駅近・人通りが多い場所が理想的な理由
コンカフェは「ふらっと立ち寄れる手軽さ」が魅力のひとつです。
そのため、駅から近く人通りの多い場所にある店舗は圧倒的に有利です。
アクセスが良い場所は通勤・通学途中の利用客や観光客が入りやすく、リピーター化しやすい傾向にあります。
特に雨の日や夜間でも、駅から徒歩数分圏内なら来店のハードルが下がります。
結果として、集客コストを抑えながら安定した売上が見込めます。
駅近は家賃が高めですが、その分「目に留まりやすい広告効果」も期待できるため、費用対効果は高い立地といえるでしょう。
郊外や住宅街で開業する際の注意点
郊外や住宅街での開業も不可能ではありませんが、成功には戦略が必要です。
人口密度が低く、自然な通りすがり客が少ないためです。
そのため、事前にSNSや口コミを活用してファンを育て、目的来店を増やす仕組みづくりが欠かせません。
また、駐車場を確保する・静かな環境に合ったコンセプトにするなど、地域特性に合わせた工夫も必要です。
さらに、用途地域や近隣住民との関係にも注意が求められます。
立地コストを抑えられる一方で、宣伝や運営にかける労力が増えることを理解したうえで計画を立てましょう。
コンカフェ開業で物件を選ぶときの4つの基準
コンカフェの立地を決める際には、「なんとなく人が多い場所だから」という理由だけでは失敗することがあります。
実際には、ターゲット層の動きや競合状況、法律上の制約、そして物件そのものの条件を総合的に判断することが大切です。
ここでは、コンカフェ開業時に押さえておきたい4つの基準を詳しく解説します。
それぞれの視点を理解することで、自分に合った最適な物件を見極められるようになります。
- 【基準①】ターゲット層と動線を明確にする
- 【基準②】近隣の競合店舗をリサーチする
- 【基準③】風営法や用途地域などの法的制限を確認する
- 【基準④】家賃・広さ・設備などの希望条件を整理する
【基準①】ターゲット層と動線を明確にする
まず最初に考えるべきは、ターゲットとなるお客様の層と動線です。
どんなに良い立地でも、来店してほしい層が通らない場所では集客が難しいからです。
若年層を狙うならアニメショップやゲームセンターが近いエリア、社会人狙いならオフィス街や駅前が効果的です。
具体的に「どんな人が」「どこから」「どんな時間帯に来店するのか」をイメージしてみましょう。
このようにターゲットと動線を明確にすると、宣伝や内装デザインも一貫性を持たせやすくなり、リピーター獲得にもつながります。
【基準②】近隣の競合店舗をリサーチする
次に重要なのが、周辺の競合状況を把握することです。
同じエリアに似たコンセプトの店舗が多いと、差別化が難しくなるからです。
実際に現地を歩いて雰囲気を確認したり、SNSや口コミサイトで評判を調べたりすることが効果的です。
「どんな客層を取り込んでいるのか」「価格帯や雰囲気はどうか」をチェックし、自店舗の強みを見つけましょう。
競合を研究した上で、少し離れたエリアに出店したり、差別化できるテーマを設定するのも有効です。
市場を理解して立地を選ぶことで、長期的に安定した集客を実現できます。
【基準③】風営法や用途地域などの法的制限を確認する
物件を選ぶ際には、必ず法的制限を確認しましょう。
風俗営業法や都市計画上の「用途地域」によっては、コンカフェ営業ができない場所があるからです。
たとえば、深夜営業を行う場合には「深夜酒類提供飲食店営業届」が必要になり、住宅地などでは営業自体が制限されることもあります。
また、建物の構造や避難経路の関係で、消防署や保健所の許可が下りないケースも珍しくありません。
開業準備の段階で行政書士や不動産業者に確認しておくことで、後からのトラブルを防げます。
法的条件をクリアして初めて、安心して開業に踏み出すことができます。
【基準④】家賃・広さ・設備などの希望条件を整理する
最後に、家賃や広さ、設備といった具体的な条件を明確にしておきましょう。
理想の物件が見つかっても、予算オーバーや設備不足で断念するケースが多いからです。
カウンター席中心の店舗なら10坪前後でも運営可能ですが、メイドカフェのように複数スタッフが接客する場合は15〜20坪以上が理想です。
また、厨房設備・トイレ・空調・防音の有無などもチェックが欠かせません。
希望条件を紙に書き出して優先順位をつけることで、内見時に迷わず判断できます。
条件の整理が、スピーディーで後悔のない物件選びにつながるのです。
コンカフェにおすすめの物件タイプ
コンカフェを開業する際は、立地だけでなく「どんなタイプの物件を選ぶか」も成功のカギになります。
同じ広さでも、内装の状態や契約条件によって初期費用や開業までの期間が大きく変わるからです。
ここでは、コストを抑えられる「居ぬき物件」、自由度の高い「スケルトン物件」、そして契約時に確認すべき重要ポイントについて詳しく解説します。
開業コストを抑えられる「居ぬき物件」のメリット
初めてコンカフェを開業する人には「居ぬき物件」がおすすめです。
前の店舗の内装や設備を活かすことで、改装費や工期を大幅に削減できるからです。
特に、同業種（カフェ・バーなど）の居ぬき物件なら、厨房機器やカウンターがそのまま使える場合もあり、開業準備をスピーディーに進められます。また、営業開始までの時間を短縮できるため、早期に売上を立てられる点も魅力です。
ただし、内装の老朽化や設備の故障リスクもあるため、契約前に必ず専門家に現地確認してもらうことをおすすめします。
スケルトン物件を選ぶ場合の注意点
スケルトン物件は、自由度の高い店舗づくりをしたい人に向いています。
内装を一から設計できるため、コンセプトや世界観を思い通りに再現できるからです。
一方で、デメリットは初期費用の高さと工期の長さにあります。
壁や床、電気・水道設備などすべてを新設する必要があるため、居ぬき物件に比べて開業コストが数百万円高くなることも珍しくありません。
また、工事には保健所・消防署への届出や検査も必要になります。
「理想の内装を作りたい」という気持ちと「費用・期間」のバランスを取りながら判断することが重要です。
テナント契約時に確認しておくべきポイント
物件を決めたら、契約前に必ず条件を細かく確認しましょう。
契約内容を見落とすと、開業後にトラブルや追加費用が発生するリスクがあるためです。
たとえば、「深夜営業の可否」「看板の設置制限」「原状回復の範囲」などは、コンカフェにとって特に重要な項目です。
さらに、電気容量や排水設備が足りないと、開業後に改修工事が必要になる場合もあります。
契約書を確認する際は、不動産業者任せにせず、自分でも理解できるまで内容をチェックしましょう。
必要に応じて、行政書士など専門家に相談することで安心して契約を進められます。
物件探しをスムーズに進めるためのコツ
理想のコンカフェ物件を見つけるには、単に「良い立地」を探すだけでは不十分です。
資金計画・条件整理・専門家との連携といった準備を同時に進めることで、スムーズに開業まで進められます。
ここでは、物件探しを効率的に進めるための3つのコツを紹介します。
初めての開業でも迷わず動けるように、順序立ててチェックしていきましょう。
資金計画と物件探しは同時並行で進める
コンカフェ開業では、「物件が決まってから資金を考える」では遅すぎます。
人気エリアの物件は競争率が高く、資金準備が遅れると契約のチャンスを逃す可能性があるからです。
まずは自己資金・融資予定額を明確にし、家賃や保証金に充てられる上限を設定しましょう。
同時に、物件情報サイトや不動産業者を活用して、相場感をつかんでおくことが重要です。
資金と物件を同時に動かすことで、スピード感を持って希望条件に合うテナントを確保できます。
開業をスムーズに進めるためには、この“並行思考”が欠かせません。
不動産業者に伝えるべき希望条件の整理方法
物件探しを効率化するには、希望条件を明確に伝えることが重要です。
要望が曖昧だと、業者が最適な候補を提案できず、時間と労力がかかってしまうからです。
希望条件を整理する際は、「立地（駅からの距離・エリア）」「広さ」「家賃」「営業可能時間」「業種制限」の5つを基準にまとめましょう。
特に、コンカフェでは風営法に関係する営業時間制限の有無を確認しておくことがポイントです。
条件を紙やメモアプリにまとめ、優先順位をつけて伝えることで、業者とのやり取りがスムーズになります。
結果的に、理想に近い物件を効率よく見つけることができます。
コンカフェ開業に強い専門家へ早めに相談する
コンカフェ開業をスムーズに進める最大のコツは、専門家への早期相談です。
なぜなら、風俗営業許可や飲食店営業許可の申請には時間がかかり、物件によっては申請が通らないケースもあるからです。
行政書士やコンカフェ開業支援に強い不動産会社なら、法的リスクを避けつつ最適な物件選定をサポートしてくれます。
また、資金計画や内装業者の紹介など、開業全体を一貫して支援してもらえる場合もあります。
「あとで相談しよう」と後回しにすると、物件選びが停滞しやすくなります。
気になる物件を見つけた段階で、早めに専門家へ相談することが成功への近道です。
コンカフェ物件契約前に必ず確認すべき許可と手続き
コンカフェを開業する際、物件契約前に「営業許可」や「風営法の制限」を確認することは非常に重要です。
許可の種類や必要な条件を誤解したまま契約してしまうと、営業できないリスクもあります。
ここでは、コンカフェを開業する前に押さえておきたい「飲食店営業許可と風俗営業1号許可の違い」、
「営業許可が下りないケース」、そして「トラブルを防ぐための事前相談」について解説します。
飲食店営業許可と風俗営業1号許可の違い
まず、コンカフェの営業には「飲食店営業許可」が基本となります。
しかし、接客方法や営業時間によっては「風俗営業1号許可」が必要となる場合もあります。
たとえば、深夜0時以降の営業や、スタッフが積極的に接客・隣席する形態は風営法の対象です。
一方で、飲食提供を中心にし、接客を控えめにすれば「飲食店営業許可のみ」で営業可能です。
このように、営業スタイル次第で必要な許可が変わるため、
開業前に自店のコンセプトと照らし合わせて確認することが大切です。
物件によっては営業許可が下りないケースも
どんなに理想的な立地でも、物件の構造や用途地域によっては営業許可が下りないことがあります。
風俗営業が禁止されている「住居専用地域」や、建物構造が基準を満たしていない場合などです。
特に、トイレや厨房設備が保健所の基準を満たしていないと「飲食店営業許可」も取得できません。
契約前に「この場所で営業ができるか」を行政や専門家に確認することが重要です。
許可が下りない物件を契約してしまうと、大きな損失につながるため、慎重な判断が求められます。
事前相談でトラブルを防ぐ方法
開業準備を進める中で不安を感じたら、早めに行政や専門家へ相談するのが最善です。
特に、コンカフェの場合は「保健所」「警察署（生活安全課）」「行政書士」への事前相談が効果的です。
相談によって、営業スタイルに合った許可の種類や必要な設備基準を確認できます。
その結果、物件選びや内装工事をスムーズに進められ、後からの修正費用も防げます。
専門家のアドバイスを活用しながら、安心して開業準備を進めましょう。
まとめ｜理想の物件を早めに確保して、スムーズに開業を目指そう
コンカフェの開業を成功させるには、立地・法令・コストなどを総合的に考えた物件選びが欠かせません。
特に、ターゲット層に合うエリアや風営法・用途地域の制限を見落とすと、後から営業ができないリスクもあります。
そのため、資金計画と物件探しを同時に進め、内装工事や許可申請のスケジュールを意識して行動することが大切です。
また、契約前に保健所や警察への確認を行い、必要であれば行政書士など専門家に相談すると安心です。
早めの情報収集と正確な手続きが、理想の店舗を確保し、スムーズに開業するための最短ルートとなるでしょう。
当事務所はどんなご相談でも丁寧にお話をおうかがいします。
初回無料となっておりますので、ささいなご相談でもお気軽にお問い合わせください。
